1989年，日本經濟泡沫達到頂點，東京的土地價格飆升到一個匪夷所思的程度。據統計，當時僅東京皇居的地價，就相當于整個加州的總價值。有經濟學家甚至驚呼：“賣掉東京，就能買下整個美國！”這一數據并非空穴來風。1989年，日本全國的地價總額達到了2000萬億日元，是當時美國全國土地總價值的4倍以上。這種驚人的泡沫，使日本人一度相信，世界已經進入了“日本時代”。然而，僅僅幾年后，泡沫破裂，日本經濟進入了“失去的三十年”，再也沒有回到那個高光時刻。日本泡沫經濟的崩潰不僅改變了這片土地的經濟格局，也深刻影響了建筑行業。20世紀80年代，日本建筑行業曾是全球的典范，東京、京都的摩天大樓猶如繁星點點，而其他城市也紛紛迎來了各類壯觀的建筑項目。但誰也沒能料到，繁榮過后的泡沫注定要破裂。如今，回望歷史，我們不禁會想：中國建筑行業是否也正在走上同樣的道路？是否也正在經歷“泡沫崩塌”的前奏？
日本泡沫經濟
這一問題并非無的放矢。從中國近年來的城市化進程，到建筑行業的高速發展，再到如今出現的空置樓盤和“鬼城”現象，建筑行業的潛在危機已然顯現。市場的暴漲正在讓一些城市變成無聲的“空殼”。曾經的宏大規劃和輝煌建筑，開始面臨著過度開發、資源浪費和社會功能空洞化的風險。
昆明市呈貢區“鬼城”?Shutterstock
但正如日本的歷史所證明的那樣，經濟下行并不意味著終結。或許，危機也正是轉型的契機。如果中國能夠從日本的經驗中汲取教訓，建筑行業完全有可能避免走上“失去的三十年”的老路，邁向一條創新、可持續且充滿活力的未來之路。
日本經濟在經歷了1980年代的極速增長后，迎來了泡沫經濟的爆發。那時的日本，幾乎每一座城市都充滿了現代建筑的雄心壯志，東京的摩天大樓如雨后春筍般拔地而起，房地產和股市的價格飛漲，建筑行業一度迎來了黃金時代。然而，這種“繁榮”背后卻潛藏著巨大的風險。當泡沫最終破裂時，日本經濟陷入了漫長的低迷期，“失去的三十年”也隨之成為經濟史上的一個警示。
在此背景下，一本深度剖析日本經濟衰退的力作《失去的三十年：平成日本經濟史》應運而生。本書作者是東京大學經濟學博士野口悠紀雄，曾在東京大學、早稻田大學等多所知名高校擔任教授，并長期從事日本經濟結構、金融體系及創新經濟的研究。他以深入淺出的分析和精準的數據解讀，在日本經濟學界享有極高的聲譽。
野口悠紀雄
本書聚焦于日本從20世紀80年代末泡沫經濟破滅后，經歷長達三十年經濟停滯的全過程。平成時代（1989—2019）原本被寄予厚望，但日本經濟在這一時期卻陷入了長期低迷，GDP增長緩慢、通貨緊縮、房地產市場崩盤、金融機構接連破產，甚至出現了“失去的二十年”被延長為“失去的三十年”的局面。書中通過詳實的數據和案例，深刻剖析了日本政府在應對經濟危機時所犯的錯誤，如銀行壞賬處理不當、財政刺激政策失效、人口結構老齡化等。
日本房價在80年代后經歷了快速增長，隨后又迅速衰減
在這本書中，作者深刻探討了日本泡沫經濟后的長期衰退，揭示了經濟轉型和社會變革的復雜過程。這一歷史事件為我們提供了重要的借鑒，尤其是對于中國建筑行業的未來發展具有深刻的啟示。日本的建筑行業在泡沫經濟期間迎來了前所未有的增長。東京、橫濱、大阪等大城市的房地產市場如日中天，土地價格和房產價格幾乎每天都在上漲，建筑項目如雨后春筍般涌現。許多建筑公司和房地產商過于依賴這種“虛假的繁榮”，盲目擴張，忽視了市場的供需平衡。
住宅和土地統計調查 ?nippon
然而，隨著泡沫破裂，房地產市場的需求驟然萎縮，這些項目在市場需求不足的情況下成為了沉重的負擔。大量房地產開發項目無法找到買家和租戶，造成了巨大的經濟損失。日本的許多“空殼城市”和空置樓盤正是這種過度開發的結果。建筑行業的不理性發展，使得原本應當成為經濟增長動力的建筑項目，轉而成為了壓倒經濟復蘇的沉重包袱。對于中國來說，近年來的城市化進程和建筑行業的高速增長，似乎正在走上類似的道路。隨著人口紅利的逐漸消失和土地財政的依賴，很多城市出現了空置率高、房地產過剩的問題。從一線大城市到部分二三線城市，空置樓盤成為了顯而易見的現象。如何避免在高速度擴張的過程中，陷入過度開發和市場飽和的困境，成為了中國建筑行業面臨的首要問題。
?OCED2021
?貝殼研究院
泡沫經濟破裂后的日本，政府的應對措施可謂緩慢而迷茫。日本政府曾試圖通過一系列政策措施來應對房地產市場的危機，但由于政策的滯后性和不夠精準，未能及時調整經濟結構，反而加劇了泡沫破裂后的負面效應。
泡沫經濟影響下的日本破產企業數量激增 ?nippon
在經濟高速增長的背景下，政府通過土地政策、貸款優惠等手段，推動了建筑行業的繁榮。然而，當泡沫破裂后，這些原本旨在促進經濟增長的政策，卻未能及時轉型。大量建筑項目的過度開發不僅造成了市場供大于求的局面，還導致了房地產市場的崩塌。日本的建筑行業陷入了長期的低迷，建設項目的空置率激增，甚至影響到整體經濟的恢復。
泡沫破裂導致大量建筑企業相繼破產 ?konichivalue
中國目前的建筑行業是否也面臨類似的挑戰？在一些地區，地方政府為刺激經濟發展，仍然大力推行房地產開發和基礎設施建設，然而這些政策是否真的符合市場需求？當經濟增速放緩、房地產市場遇冷時，這些曾經的“刺激政策”會不會成為負擔，進一步加劇過剩問題？中國建筑行業如何調整政策，避免日本所經歷的結構性危機，成為亟待解決的問題。《失去的三十年》揭示的一個重要教訓是：當經濟泡沫破裂后，如何重塑市場理性、推動經濟和建筑行業的長期發展，是擺脫困境的關鍵。日本在經歷了長期的低迷后，終于通過一系列結構性改革，逐步恢復了經濟的穩定。盡管這段時間漫長且充滿挑戰，但日本的經驗也讓我們看到了經濟衰退中的機遇。
Toranomon Hills（虎之門之丘）?Ingenhoven
尤其是在建筑行業方面，日本通過對房地產市場的嚴格監管、對過剩建設項目的改造，以及對新型城市規劃的推動，逐步實現了行業的復蘇。雖然泡沫破裂帶來了長達數十年的痛苦，但從中日本也總結出了如何更為理性地發展建筑行業的經驗。今天，日本的建筑行業已逐漸從過去的困境中恢復過來，轉向更加注重可持續性和社會價值的方向。
Toranomon Hills（虎之門之丘）?Ingenhoven
而在世界經濟史上，房地產泡沫的破裂從來都不是個例。除了上文提到的日本外，美國、歐洲、東南亞、南美等地區都曾經歷過類似的繁榮與衰退周期，每次泡沫破裂，建筑行業都成為首當其沖的受害者。然而，縱觀這些地區的經驗，不難發現一些國家陷入了長期低迷，而另一些則找到了新的發展路徑。而我們今天又是否能夠從全球經驗中找到適合突破口？回到2008年，美國房地產市場的崩盤，就像一場沒有人提前彩排的災難片。房價斷崖式下跌，數百萬家庭的抵押貸款變成了無底深淵，建筑行業一夜之間從黃金時代跌入黑暗。美國房價走勢 ?Kate Park/NPR
但有趣的是，在一片哀鴻遍野之中，一批精明的建筑商并沒有坐以待斃，他們用一種全新的方式“重塑空間”。就在市場崩潰的第二年，紐約的一個廢棄倉庫被改造成了全球第一家WeWork共享辦公空間。創業者、自由職業者和小型公司可以租用靈活的工位，無需承擔長期租約的壓力。這種模式不僅拯救了閑置的商業地產，也催生了“共享經濟”在建筑行業的應用。
位于154 Grand street的第一所WeWork大樓 ?Forbes
其創始人亞當·諾伊曼（Adam Neumann）通過大規模融資和激進擴張，在短短幾年內將WeWork發展成全球領先的聯合辦公品牌，甚至宣稱自己不僅僅是一家房產公司，而是一場“改變人們工作方式的革命”。這種愿景幫助WeWork吸引了軟銀等巨頭投資，估值一度高達470億美元。
“房地產開發的盡頭不是土地，而是空間的高效利用。”與美國不同，歐洲并未經歷房價大起大落的劇烈波動，原因在于他們更早地認識到：土地是有限的，建筑行業不能僅依賴新開發，而應向存量市場要效益。歐洲的建筑行業，長期以來并不像中國那樣追求“推倒重來”，而是更加注重“修舊如舊”。如果你走在倫敦、巴黎或柏林的街頭，你會發現許多百年前的建筑依然被沿用，甚至成為了新的商業中心、藝術空間和住宅。在柏林，有一個叫滕珀爾霍夫機場（Tempelhof Airport）的地方，二戰時期這里曾是德國空軍的軍事基地，后來成為柏林最大的民用機場。但隨著航空業的轉型，機場被廢棄，按理說應該被拆除，重新開發成房地產項目。
Tempelhof Airport ?Randy Malamud 2013但柏林市政府做出了一個大膽的決定：不拆，不建，直接將機場改造成了一個市民公園。如今，這里成了柏林人最喜歡的地方之一——原來的跑道變成了滑板區，飛機庫變成了露天市場，連老舊的航站樓都被改造成了藝術展覽館。
Tempelhof Airport ?Randy Malamud 2013
滕珀爾霍夫機場的轉型成功，核心在于政府與市民的良性互動，以及城市對“公共空間”價值的重視。即使在經濟低迷或房地產泡沫破裂的情況下，建筑與城市更新并不一定要依賴高利潤的商業開發。相反，合理的空間再利用，能夠激發城市活力，創造出經濟和社會效益雙贏的局面。與此同時，全歐洲也在統一推動綠色建筑。建筑行業受經濟周期影響較大，而綠色建筑因其長期的節能效益，成為市場中更穩定的投資方向。新加坡，一個僅有724平方公里的彈丸之地，卻躋身全球最宜居城市之一，并在房地產、基礎設施和城市規劃方面創造了世界級的奇跡。作為一個高度城市化的國家，新加坡面臨著嚴峻的土地資源短缺問題，但在全球多個經濟危機和房地產泡沫中，它卻成功規避了“鬼城”與“空置率危機”，并形成了一種獨特的發展模式。是世界上少有的在房地產泡沫破裂后依然保持市場穩定的國家之一，其秘訣在于政府的強干預：1.土地公有化，政府控制住宅供應，防止市場炒作導致價格劇烈波動。2.“組屋制度”確保住房剛需。新加坡80%的居民居住在政府提供的組屋（HDB），有效穩定了房價。
3.精準調控購房需求：新加坡政府嚴格限制炒房行為，比如二套房需繳納額外重稅，以防止投機行為導致房價暴漲。與其他國家房地產市場高度市場化、自由放任不同，新加坡政府對土地資源的規劃與使用實行高度管控。新加坡約80%的土地屬于政府所有，而所有土地的開發、規劃都由政府主導，通過長期租賃制度（Leasehold System）進行管理。這種模式意味著，私人企業和開發商無法隨意囤地炒房，土地的供給完全受控于國家發展計劃，從而避免了像中國、日本等國家曾出現的土地和房地產投機泡沫。政府在制定土地用途時，會考慮長遠的城市規劃需求，而非短期市場收益，從而確保每一寸土地都能被高效利用。東南亞和南美國家的房地產市場，往往受到經濟波動和貨幣貶值的影響，建筑行業必須尋找新的發展模式：泰國的房地產市場在東南亞國家中具有獨特的韌性，其興衰往往與國際旅游業密切相關。曼谷、普吉島、清邁等熱門城市的房地產發展，長期依賴外資和游客帶來的短租、酒店、公寓投資，而政府也積極推動這一市場，以吸引外匯和促進經濟增長。然而，這種模式在全球經濟危機或疫情等突發事件下極易受沖擊，例如2020年疫情期間，旅游業驟停導致房價下跌、空置率上升，甚至部分公寓項目爛尾。
為了應對房地產市場的周期性波動，泰國政府近年來加大了對本土購房者扶持政策，如提供低利率貸款、鼓勵公寓產權購買，并推動“智慧城市”與綠色建筑發展，以提升市場吸引力。例如，在曼谷等區域，高端公寓項目已開始融入智能家居、共享辦公空間等元素，以吸引數字游民和遠程工作者。此外，政府還計劃發展新的經濟特區，如東部經濟走廊（EEC），試圖通過產業升級，減少對旅游業的單一依賴，使房地產市場更具韌性。
曼谷EEC發展規劃 ?TFD
巴西的房地產市場歷經了多次經濟繁榮與衰退的循環，尤其是在2000年代初，得益于全球大宗商品繁榮，巴西經濟高速增長，房地產行業迎來了“黃金十年”。然而，2014年經濟衰退、2015-2016年政治動蕩，以及近年來高通脹等問題，使得房價經歷了劇烈波動，大量未完工的高樓成為經濟泡沫的象征。為了穩定房地產市場，巴西政府推行了“Minha Casa, Minha Vida”（我的房子，我的生活）社會住房計劃，旨在提供低收入人群可負擔的住房，同時刺激建筑行業發展。近年來，圣保羅、里約等大城市也開始引入城市更新項目，通過改造老舊社區、優化城市規劃來提高土地利用率。例如，圣保羅市中心的“綠色建筑激勵計劃”允許開發商通過增加公共綠地和可再生能源設施來獲得額外的建筑容積率，以此推動更可持續的城市發展模式。
LAPI ? Maíra Acayaba
此外，巴西的大型開發商正逐步將目光投向模塊化建筑和預制建筑技術，希望通過降低施工成本、提高建設速度來適應經濟周期的變化。這些措施雖然尚未徹底改變房地產市場的結構性問題，但至少為未來的發展提供了一條相對可持續的道路。
當前的建筑行業正處于一個充滿不確定性的時代。中國建筑業，尤其是房地產市場，正面臨著由泡沫破滅所帶來的種種挑戰。這一挑戰不僅僅是市場需求的萎縮，更是長久以來忽視可持續發展、城市規劃和經濟周期性的后果。許多業內人士深感焦慮，擔心這一波行業低迷會帶來“失去的三十年”，正如日本在泡沫經濟破裂后所經歷的那樣。然而，正如歷史所示，每一場危機背后都蘊藏著轉型的契機。中國建筑行業面臨的困境，恰恰是推動行業升級和創新的良機。我們可以從日本的“失去的三十年”中汲取教訓，并結合當前的市場和技術背景，找到適合中國的解決路徑。面對經濟轉型和市場調整的雙重壓力，建筑行業并不需要陷入焦慮，而是應當從中尋找機遇，借此推動行業的重生與創新。
數字孿生建筑 ?ARUP
建筑行業的未來：通過不斷創新和適應市場變化，建筑行業能夠在困境中脫穎而出，迎來新的發展機遇。正如文章開頭所提到的，建筑行業的未來并不局限于繁華的都市，而是在那些被忽視的偏遠地區、被認為“泡沫化”的城市中找到突破。建筑不僅僅是物理空間的創造，更是社會經濟轉型的起點。如何在這場行業的“大考”中尋找出路，正是我們每一位建筑師和行業從業者需要思考的問題。
專欄編輯｜Sherry Li
發文編輯｜Xinmiao
審核編輯｜Xinmiao
Reference:
https://www.archdaily.com/1019538/preserving-local-identity-with-urban-renewal-and-innovation-in-sao-paulo
https://buzzorange.com/citiorange/2018/09/13/how-japan-fell-in-30-years/https://www.tfd-factory.com/zh/privilege/eastern-economic-corridor-eechttps://www.archdaily.cl/cl/776935/que-tan-vacia-es-una-ciudad-fantasma-en-china-con-big-data-ahora-podemos-saberloTherelevance of digital twins for building future cities (parametric-architecture.com)https://www.photoawards.com/winner/zoom.php?eid=8-199389-20
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